El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, incorpora un amplio paquete de medidas fiscales en materia de vivienda que refuerza los incentivos al alquiler asequible e introduce novedades en el IRPF, el IVA, el IBI y las SOCIMI. El objetivo es orientar la oferta hacia el alquiler habitual y asequible, movilizar viviendas desocupadas y facilitar la ampliación del parque público de vivienda. Las fechas de aplicación y los regímenes transitorios son esenciales para valorar su impacto.
Un primer aspecto que conviene aclarar es qué se entiende por alquiler asequible. El artículo 3 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, toma como referencia general que el coste residencial, incluidos los gastos y suministros básicos, no supere el 30 % de los ingresos de la unidad de convivencia. Sin embargo, este criterio no sustituye los requisitos específicos de cada beneficio fiscal. De acuerdo con los artículos 6 y 9 del Real Decreto-ley 29/2026, es necesario distinguir la vivienda asequible incentivada, sujeta a beneficios y limitaciones administrativas, de los supuestos del IRPF vinculados al sistema de precios de referencia o a la reducción de la renta del alquiler.
En el IRPF de los propietarios, la reforma contempla reducciones de hasta el 100 % y vincula los beneficios fiscales a factores como la reducción de la renta del alquiler, la continuidad del inquilino, la edad de los arrendatarios y la ubicación de la vivienda en zonas tensionadas. No obstante, las nuevas reducciones no se aplican indistintamente a todos los contratos: es necesario revisar el régimen transitorio y la condición de gran tenedor.
Para los inquilinos, se introduce una nueva deducción estatal del 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual, destinada a contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros y con límites decrecientes en función de la renta. Se exigen, además, determinadas condiciones relativas a la titularidad de otras viviendas próximas.
En cuanto al IVA, a partir del 1 de diciembre de 2026, los alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas de hasta 30 noches al mismo arrendatario pasarán a tributar al 10 %, con la excepción legal relativa a la residencia habitual del arrendador.
También se amplía la aplicación del tipo reducido del 10 % a determinadas obras en viviendas destinadas al alquiler habitual, así como la del tipo del 4 % a las entregas de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida.
En el ámbito local, los ayuntamientos pueden establecer recargos en el IBI sobre viviendas permanentemente desocupadas y sobre alojamientos turísticos situados en zonas tensionadas, que en determinados supuestos pueden alcanzar el 150 % de la cuota líquida. Estos recargos no son automáticos, ya que requieren la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.
Se introduce una exención temporal en el IRPF por la venta de determinadas viviendas desocupadas a entidades públicas dedicadas a la vivienda social y asequible, condicionada al valor de venta y al cumplimiento de otros requisitos.
La norma incluye, además, otras novedades que conviene tener presentes. Modifica los coeficientes máximos de la plusvalía municipal a partir de diciembre y amplía las ayudas que no se integran en el IRPF.
Asimismo, a partir de 2027, introduce una escala progresiva de imputación de rentas inmobiliarias. La fecha de revisión catastral deja de determinar el porcentaje aplicable, que resultará de la escala establecida sobre los valores computables, tanto si han sido revisados recientemente como si no. El importe del valor catastral seguirá siendo relevante para calcular la imputación.
Por último, se crean los instrumentos de ahorro Financia Europa, que contemplan el diferimiento de la tributación y beneficios fiscales.
En definitiva, antes de cuantificar un ahorro o un coste fiscal derivado de la reforma, es necesario comprobar la fecha del contrato o de la operación, la situación del inmueble, los requisitos personales y el desarrollo normativo aplicable.
Desde Feliu podemos analizar su caso y asesorarle sobre el impacto de estas novedades en su patrimonio inmobiliario.
